冯焱东：房地产库存增长有望在年内出现逆转

发布时间： 2016-03-24 09:36:45

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分类：本地楼市

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[摘要]在政策大力支持下，房地产库存有望在年内出现负增长。

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据国家统计局公布的数据，2016年1~2月商品房销售面积同比增长28.2%，销售额同比增长43.6%，双双创造了2010年以来的最高增长速度。不过2月末商品房待售面积（已竣工可供销售或出租的商品房）达到73931万平方米，比去年末增加2077万平方米，库存仍在增长。但是笔者认为，在政策大力支持下，房地产库存有望在年内出现负增长。

首先来看历史数据。我国房地产库存自2011年以来一直处于增长状态。2011年~2015年每年库存净增长面积分别为0.54亿平方米、0.93亿平方米、1.28亿平方米、1.29亿平方米和0.97亿平方米，其中2013年和2014年是库存增长高峰，2015年库存净增长开始下降。

其次看两个相关指标。2014年~2015年全国房地产开发企业土地购置面积连续大幅度下降，这主要是一种市场自我调节，为当前去库存奠定了一定基础。从投资额与销售额的差额看，2009年和2010年都是销售额大于投资额，说明财务测算上的库存在下降。但从2011年开始，投资额持续大于销售额，其中2014年达到历史高点，差额达19014亿元，但到2015年这个差额开始缩小，下降至8698亿元，今年1~2月这个指标降至475亿元，一季度或二季度有可能出现5年多来的首次逆转。

在政策鼓励下预计今明两年房地产销售面积将保持较高增速，而房地产投资在2015年跌至1%的历史低位后，有望逐步反弹，但未来两年平均增幅预计在10%以下。销售持续较快速增长，而投资增长处于低位，全国库存增长的局面势必逆转，笔者估计在2016年内可能出现库存首次下降的情况。

应该说这是一个好迹象，但笔者认为绝不可掉以轻心，盲目乐观。房地产去库存是一个复杂问题，当前国民经济正处于转型爬坡的关键时期，此时房地产行业扮演着十分重要的角色。

房地产发展得较好，有可能帮助整体经济顺利转型，反之则可能拖累经济。所以我们必须慎重对待房地产行业，既要努力去库存，又要防止在去库存大背景下出现或制造一些新的问题。当前房地产行业区域分化、产品分化、开发商分化十分明显，调控政策必须因地制宜，区别对待，切不可一刀切。

责任编辑： zhangyunxiang

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