房价泡沫本质是地价泡沫地方政府过度依赖地产

发布时间： 2016-05-19 12:01:23

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分类：本地楼市

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[摘要]中国地产泡沫的本质是“土地泡沫”，是地方政府为了自身利益而控制市场的结果。

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国家统计局刚刚公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一线城市涨幅较上月有所放缓，二、三线城市涨幅开始扩大。与此同时，房价带动了地价大幅上涨，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市近期均“”频现，数据显示，今年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的7成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

在一些地区，新的楼板价已经超过现在一手房的房价，比如5月18日保利以54.5亿元竞得浦东周浦镇一地块，溢价297.8%。业内人士估算，未来售价可能超过7.5万，而目前该区域新房售价在3.3万-4.4万。这种现象制造了强烈的上涨预期。可以说，现在中国地产市场已经属于“地价泡沫”的阶段。

地价泡沫现象如何产生的呢？毫无疑问是供给侧与需求侧同时发力造成的。首先，一些地方政府趁楼价上涨提高基准地价，有的甚至涨幅超过一倍，推动了地价上涨，并且政府还控制供给数量，制造效应。现在，一些高地价城市已经开始冻结土地市场供应，这无疑会火上浇油。

而在需求侧，由于这一轮涨价去库存来势凶猛，房企需要补充新的土地开发新项目。由于银行利率不断下降，而且实体经济下行导致社会融资成本也随之走低，房地产被视为低风险的项目，在资产荒的背景下，各种提供融资的机构主动为地产商提供低价信贷，导致房企“不缺钱而是缺项目”，这鼓励了企业高价抢地。

过去十几年的经验显示，总是通过各种调控保持房价稳定上涨，过高时抑制，库存增加时就刺激。一般常用的政策工具就是土地供应以及信贷利率。从土地价格不断上涨看，地方政府对土地财政过度依赖而难以自拔，这种通过控制土地供应不断推高地价的方式，是过去十几年房价不断上涨的重要原因。

责任编辑： zhangyunxiang

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