打开封闭小区新规冲击楼市高端市场

近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，《意见》中的第十六点是：优化街区路结构。加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积，推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路布局问题，促进土地节约利用。

亚豪机构市场总监郭毅分析，该《意见》目的在于提高城市规划管理的水平，但是，由于其中涉及到房地产开发环节的规划要求变更以及已售房产公共部分的使用用途调整，《意见》能否得以行之有效地实施，有三方面问题需要注意。

首先，城市规划和土地规划并轨的问题。

《意见》明确要求，要“加强街区的规划和建设，分梯级明确新建街区面积”，对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，城市规划更加宏观，具体到街区的规划建设往往在土地规划中体现，然而，由于城市规划与土地规划二者之间存在着差异，在《意见》的落地执行上将会因此受到掣肘。二者的规划出发点不同、规划思路不同、应用范围不同。虽然土地规划以城市规划为依据，但二者间的差异性很大，如果将城市规划落地到更加微观的街区规划，则需要与土地规划并轨，才能确保规划的合理性，并保障其有效地落地实施。

其次，新建小区原则上不封闭的现实困难问题。

《意见》提出，“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区”，主要目的是为了解决城市中尤其是大城市日益严峻的路交通问题，亚豪机构市场总监郭毅分析，能否解决这一问题姑且不论，这一要求对于新建住宅小区将产生重大的不利影响，尤其是高端社区。

高端社区为满足购房客群的居住品质，除去楼宇内部一些高新科技的应用以及精致的内部设计之外，社区环境的打造也是不可或缺的一部分，而独享优质的社区环境资源以及保障财富阶层居住的安全性和私密性也是高端社区的重要价值，如果传统的围合式社区不再封闭，这些卖点都可能被打破。

对于北京楼盘市场而言，在土地出让环节的高地价倒逼下，房地产市场中的新增住宅项目正在出现整体高端化的倾向，豪宅供应量的增多，各项目之间只有依托于比拼产品、品质和服务才能在激烈的销售竞争中突破重围，而《意见》一旦开始落地实施，将令高端社区的公共部分由私密到开放，由私属到共享，业主的安全、私密和公共区域的服务品质均无法得到保障。

虽然该《意见》的发布将会促使北京高价拿地的准豪宅开发商们在政策落地的真空期内抓紧报规，有利于加快出让住宅地块的开发进度，但从长期来看，将会对豪宅品质感的营造形成重挫，将充分考验开发商的产品规划智慧。

再次，已建成的住宅小区逐步打开的合法性问题。

《意见》提出，“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，这项条款与《物权法》相悖。

商品房出售时，建筑面积中包括依法应当分摊的公用建筑面积，其中外墙包括山墙以水平投影面积一半的建筑面积也纳入到公摊面积中，在实际开发过程中，这部分面积往往规划为公共道路和公共绿地。也就是说，社区中的内部道路很可能是由业主真金白银购买，并受《物权法》保护的。将业主私属面积公共化，与《物权法》相关条款相悖。

因此，依据《物权法》的规定，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，如果打开已建成的住宅小区，实现内部道路公共化的前提是政府需要给予业主一定的补偿款。

除此以外，业主支付的物业费中相当一部分是用于公共区域的绿化、清洁、安保服务，如果公共部分开放使用，这部分的物业费仍由业主支付显然并不合理。

总体来看，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》虽然总体方向很美好，但在具体的执行过程中仍需制定更加具体、细致的细则，方能确保《意见》合法合理，且卓有成效落地实施。