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深40个小区无物业管理 可实行“自治式”管理

发布时间: 2016-07-22 13:40:28

来源:

分类: 本地楼市

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[摘要]南湖街道联合区住建局日前出台一系列改革方案,其中包括推动无物业管理小区实施“自治式”管理,目的是为了满足居民基本物业管理需求,实现社区和谐稳定。

一个小区,如果既无业委会,又没“管家”,必然会引发管理缺失、环境脏乱差、安全和治安隐患严重等一系列问题。在罗湖乃至整个深圳,这个问题相当普遍。怎么办?南湖街道联合区住建局日前出台一系列改革方案,其中包括推动无物业管理小区实施“自治式”管理,目的是为了满足居民基本物业管理需求,实现社区和谐稳定。

现状:40个小区无物业管理

2009年,《深圳市政府工作报告》中提出全力做好十件民生实事,其中之一是年内“实现特区内住宅区物业管理全覆盖,特区外原农村社区物业管理覆盖率达到50%。”同年,深圳还为此出台了《推进物业管理进社区民生实事办理方案》。

当时,深圳市的设想是因地制宜推进物管进社区,充分尊重小区居民意愿,对不同的小区选择适合的物业服务模式。如针对规模太小、收费无法维持物业服务基本运作的住宅区,可在有关部门指导下以“守护岗”的形式进行自我管理,或者挂靠到邻近较大规模的小区,实行“挂靠式”物业管理服务。

7年过去了,由于无物业管理导致小区陷入无序状态的现象依然普遍。以南湖街道为例,据统计,整个南湖辖区共有物业小区220个,因为先天不足,目前仍有40个小区没有物业管理,这些小区基本上未成立业委会。

南都记者走访发现,没有物业管理的小区大部分是上世纪八十年代建成的,由于年代比较久远,如今这些小区基础设施薄弱,楼道灯缺失、停车位较少、消防设施不配套等都是长期悬而未决的问题。由于物业费定价偏低且收费困难,“大杂院”管理难度大,老旧小区物业管理鲜有物业公司问津,这已然成为城市建设管理中的“头疼病”。

“由于投入大产出少甚至赔钱,物业服务企业一般都不愿进驻老旧小区,即便之前接了类似项目,服务合同到期后也都主动退出不愿续约。”深圳一家物业公司的负责人接受南都记者采访时表示。

改革目标:实现小区管理提升

社区是社会运转的神经末梢,只有社区内安全、稳定、健康发展,社会和谐才能真正实现。南湖街道出台推动无业委会和物业管理小区实行“自治式”管理的改革方案,其目的就是为了实现无物业管理小区“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”的基本目标,满足居民基本物业管理需求。

根据改革工作方案,南湖街道将按照“综合整治改善硬件,推动成立业委会引入物业管理,或成立自治小组实施自治式管理”的原则,以实施“民生微实事”项目为契机,在对辖区40个无物业管理小区的公共设施、环境进行全面综合整治的基础上,大力推动业委会的成立,以街道牵头,业委会为主体引入物业管理公司规范管理;部分经整治后仍难以成立业委会或引入物业管理公司的,由居委会牵头成立业主自治小组,实行“自治式”管理。

“推行‘自治式’管理是一项系统工程,综合整治、推动业委会成立、引入物业管理公司、实施‘自治式’管理各环节环环独立,又环环紧扣。”南湖街道相关负责人表示,按照辖区40个无物业管理小区的不同情况、进度和管理方式,该街道制定了改革目标,即争取今年内完成10—20个小区的管理提升工作,明年内所有无物业管理小区实现管理提升。

措施:通过“民生微实事”实施综合整治

按照改革方案,无物业管理小区的综合整治工作由南湖街道平安建设部牵头,以各社区工作站为主体,统筹开展对40个无物业管理小区的现状、设施和环境进行调研。

根据调研情况,社区工作站要提出小区综合整治项目设计和概算,按“民生微实事”程序提交审批实施。“我们争取在今年‘民生微实事’项目中将有需要整治、有条件实施的无物业管理小区全部整治完毕,有需要整治、今年未列入整治的小区,考虑在明年‘民生微实事’项目中全部整治完毕。”南湖街道相关负责人表示。

综合整治内容包括雨污管道、露天水沟、围墙围栏、消防设施、技防设备、公共绿化、环卫设施、交通引导、停车管理等小区公用场所和设施。

实施综合整治的同时,南湖街道平安建设部将牵头,组织社区工作站、居委会,按照《关于全面加强南湖辖区物业小区业主委员会建设的实施方案》的具体要求,首先推动40个无物业管理小区的业委会成立,为引入物业管理或实施“自治式”管理创造条件。

指引

无法成立业委会的,可成立业主自治小组

南湖街道的计划是,完成综合整治和推动业委会成立工作后,由平安建设部牵头,组织一批管理规范、信誉良好、意愿积极的物业管理公司与各小区对接,争取引入物业管理公司管理。无法成立业委会的小区,由居委会引导居民代表与物业管理公司协商进驻管理事宜。

对无创收功能的小区,平安建设部探索建立补偿机制,在年终物业考核中对进驻且管理较好的物业管理公司采用“以奖代补”的方式,给予适当补偿。

对经过综合整治,仍无法引入物业管理公司进行管理的,由社区工作站和居委会引导实施业主“自治式”管理。对于自治管理主体,改革方案也做了明确规定,即成立了业委会的小区,由小区业委会为自治管理主体;无法成立业委会的,引导成立业主自治小组,以自治小组为自治管理主体。

居民自治小组由3-7人的单数组成,设组长一名和组员若干,由业主自荐和居委会推荐产生,原则上小区以栋推选代表、单栋以梯推选代表;自治小组成员经50%以上户代表(如属出租房屋,经业主同意可由租户代为行使权利主张)同意予以公示,5天内无其他业主书面反对的,自治小组成立。自治小组未能履行好职责投诉较多,如有20%以上户代表提议,居委会应组织改选。

管理主体要制定小区自治管理办法并公示征求意见。内容包括:日常管理模式、业主议事规则、物业费用收缴、业主行为守则、经费公示制度和其他相关管理规定等。

管理主体要以“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”为基本目标,建立基本物业管理制度,可通过服务外包、聘请专职人员、培育志愿服务队伍等多种方式,做好治安防范、停车管理、清洁卫生、绿化养护、日常维修、秩序维护等工作,满足居民基本物业服务需求。

管理主体要定期召开会议协调解决小区管理事宜,并做好相关会议纪录。还应规范经费收支制度,指定专人管账、另外专人管钱,定期公示明细。涉及小区本体维修或较大维修项目,小区没有本体维修基金和专项维修资金,或资金不足的,可由管理主体按程序申请“民生微实事”项目经费。

责任编辑: xiongliwen

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